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Dienstag, 27.07.2010 um 13:39
Bis Mitte Juni 2010 konnten von den Gesamtforderungen des Treuhandpools in Höhe von rund 2,55 Mio. Euro bereits 1,95 Mio. Euro eingesammelt und anteilig ausgezahlt werden. Das entspricht rund 76,45 Prozent der Forderungen.
Weitere Auszahlungen stehen an, so dass sich die Erfolgsquote für den Treuhandpool auf insgesamt 2,39 Mio. Euro belaufen wird – das entspricht rund 93,82 Prozent ohne Zinsen. Die Gerichts- und Anwaltskosten für den gesamten Beibringungszeitraum seit 2006 sind durch die zusätzlich vereinnahmten Zinsen gedeckt – sie belaufen sich auf rund 18,12 Prozent bezogen auf die Gesamtforderung.
Zu den Hintergründen:
In dem Berufungsverfahren gegen die darlehensnehmende Fondsgesellschaft Immobilienfonds Osdorfer Straße GbR konnte – wie bereits in unserem letzten Artikel avisiert – in der mündlichen Verhandlung am 14. Dezember 2009 ein (zunächst widerruflicher) Vergleich geschlossen werden. Der Vergleich sah die Zahlung der Beklagten in Höhe von 577.759,82 Euro nebst Zinsen vor. Die Forderung wurde fällig zum 2. Mai 2010. Bei Zahlung bis 30. April 2010 wurde einvernehmlich ein Zinsverzicht eingeräumt. Beide Parteien haben den Vergleich angenommen, Zahlung wurde geleistet.
Der Gesamtbetrag in Höhe von 577.759,82 Euro wurde Anfang Juni 2010 anteilig an die jeweils darlehensgebenden Fondsgesellschaften ausgezahlt.
Darüber hinaus können wir berichten, dass auch in dem letzten zweitinstanzlichen Verfahren gegen den darlehensnehmenden Immobilienfonds Pichelssee GbR am 12. Mai 2010 ein Urteil verkündet wurde. Darin wurde die Beklagte verurteilt, die gesamte Hauptforderung in Höhe von 443.290,06 Euro an die Klägerin zuzüglich Zinsen seit 01. Juli 2004 (178.596,83 Euro bis 10. Juni 2010) zu zahlen. Ende Juni 2010 hat die Gegenseite gegen das Urteil Berufung eingelegt, die Begründung steht noch aus.
Carolina Lebedies |
Aktuell, Anschlussförderung, Fondsmanagement, Fondssanierung, Treuhandpool (Dr. Görlich) |
Mittwoch, 23.06.2010 um 19:44
Im IV. Quartal 2009 erwarb der geschlossene Immobilienfonds R & S Grundstücksgesellschaft Goltzstraße 69 GbR das Erbbaurechtsgrundstück in Berlin-Spandau, auf dem sich die eigene Immobilie befindet, durch Ausübung des Vorkaufsrechtes.
Durch diese Zusammenführung von Erbbaugrundstück und Fondsobjekt in ein real geteiltes Eigentum an Objekt und Grundstück konnte eine nachhaltige Wertsteigerung erzielt werden. Generell lassen sich Immobilien im Erbbaurecht deutlich schlechter vermarkten als Immobilien im Eigentum. Zudem sind Kaufpreise für diese Immobilien regelmäßig wesentlich höher.
Vor Ausübung des Vorkaufsrechtes erfolgte eine intensive Prüfung und verbindliche Anfrage an das Finanzamt, um zu verhindern, dass in der Vergangenheit geltend gemachte Werbungskosten für die Erbpacht nachversteuert werden müssen. Nach positivem Bescheid des Finanzamtes war der Weg frei für den Erwerb des Erbbaugrundstückes.
Gesteuert wurde diese Maßnahme durch die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft ML Real Management GmbH.
Carolina Lebedies |
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Mittwoch, 16.06.2010 um 10:49
Berlin ist der attraktivste deutsche Wohnimmobilienmarkt. Das belegt eine aktuelle Umfrage der Dr. ZitelmannPB. GmbH. Befragt wurden Investoren und Immobilienexperten aus Deutschland.
Auf einer Skala von 1 (sehr attraktiv) bis 6 (sehr unattraktiv) erhielt Berlin mit 1,7 die beste Gesamtnote. Auf Platz 2 und 3 folgen Hamburg mit der Note 1,8 und München mit 2,1. Die Umfrage umfasste die Städte Berlin, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Hamburg, Köln und Leipzig.
Den Berliner Wohnimmobilienmarkt stuften in der Umfrage 93 Prozent der Befragten als sehr attraktiv beziehungsweise attraktiv ein. Für Hamburg stimmten immer noch 80,5 Prozent. Bei München sagten 68 Prozent der Experten, dass der Markt sehr attraktiv bzw. attraktiv sei. Am schlechtesten schnitt Leipzig mit einer Note von 4,0 ab.
Steigende Mieten
Ein Grund für die positive Einstufung von Berlin ist die Erwartung der Experten (97 Prozent rechnen damit), dass die Mieten in den nächsten 2 Jahren stark steigen werden.
Sinkende Leerstände
Zudem rechnet keiner der Experten mit einem steigenden Leerstand in der Hauptstadt. Im Gegenteil 87,5 Prozent gehen in den nächsten 2 Jahren von einem stark bis leicht sinkendem Leerstand aus. Dieser Trend wird zusätzlich noch durch den zunehmenden Neubau im gehobenen Segment des Berliner Wohnungsmarktes unterstützt. Dies gaben rund 62 Prozent der Befragten an.
Carolina Lebedies |
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Montag, 10.05.2010 um 14:11
Erfreulicherweise können wir über einen weiteren Erfolg in der Beitreibung der Gelder der darlehensnehmenden Immobilienfonds des Treuhandpools berichten.
lm Verfahren gegen die lmmobilienfonds Waidmannslust GbR i. L. wurde ein Vergleich über die Hauptforderung von 653.175,37 Euro erzielt. Da die lmmobilienfonds Waidmannslust GbR zwischenzeitlich liquidiert ist, werden die quotalen Haftungsbeträge bei den Gesellschaftern persönlich geltend gemacht.
lm Verfahren gegen die lmmobilienfonds Osdorfer Straße GbR konnte die Gestrim Deutsche Fonds Management GmbH die Berufung vor dem Kammergericht erfolgreich gestalten. Das Kammergericht sah im Rahmen der mündlichen Verhandlung die Berufung als begründet an und beabsichtigte, ein stattgebendes Urteil zu fällen. Um eine kurzfristige Zahlung zu ermöglichen, schlossen wir mit Zustimmung der Treuhänderin, Dr. Görlich Grundbesitzbeteiligungs GmbH, einen Vergleich, der eine kurzfristige Zahlung der Hauptforderung von 577.759,82 Euro vorsieht.
Im April 2010 konnte daher ein weiterer Betrag in Höhe von insgesamt 503.804,09 Euro ausgezahlt werden.
Der Gestrim Deutsche Fonds Management GmbH ist es damit bisher gelungen, insgesamt den enormen Betrag von 1.372.708,00 Euro beizubringen und wir erwarten noch weitere Teilzahlungen.
Carolina Lebedies |
Aktuell, Treuhandpool (Dr. Görlich) |
Mittwoch, 05.05.2010 um 14:39
Der Berliner Wohnungsmarkt gilt aufgrund seines großen Angebots an Miet- und Eigentumswohnungen als attraktiv. Dies wird durch ein moderates Preisniveau noch verstärkt.
Der Wohnungsmarktbericht 2009 der Investitionsbank Berlin zeigt aber, dass man den Berliner Wohnungsmarkt durchaus differenziert betrachten sollte. Aufgrund der Kiez-Struktur Berlins (wir berichteten) sind Angebot, Nachfrage und Mietpreisniveau, je nach Lage, sehr unterschiedlich.
Insbesondere Wohnungen in einfachen Lagen und kleinere Wohnungen sind zur Zeit sehr gefragt. Die Preise steigen dementsprechend. Trotzdem liegt Berlin mit seinen preisgünstigen Wohnungsangeboten hinter anderen deutschen Großstädten. Bei 20 Prozent der angebotenen Wohnungen liegt die Nettokaltmiete bei unter 5 Euro/qm netto und für mehr als die Hälfte der Wohnungen bei unter 6 Euro/qm. Der Anteil der günstigen Wohnungen schwankt bei den einzelnen Bezirken zwischen 30 und 80 Prozent. Die Spanne ist also groß.
Zudem ist von 1999 bis 2008 die Bevölkerungszahl in Berlin um 45.000 gestiegen. Die Zahl der Haushalte nahm in dieser Zeit aber um 159.000 zu. Die wachsende Zunahme von Einpersonenhaushalten ist typisch für Großstädte, erhöht aber aufgrund des geringen Neubaus von jährlich zwischen 3.000 und 4.000 Wohnungen die Preise stetig. Dadurch nimmt in Berlin die Schaffung von Wohnraum in bereits bestehenden Gebäuden zu. Der größte Anteil an neuem Wohnraum entsteht aber immer noch durch den Bau von Eigenheimen.
Carolina Lebedies |
Aktuell, IBB/Senat Berlin, Marktberichte/Analysen |
Montag, 05.04.2010 um 12:37
Das Online-Portal ImmobilienScout24 veröffentlicht seit Februar 2010 einen eigenen monatlichen Angebotspreisindex für Immobilien. Der neue Index heißt IMX und wird auf der Basis von über 8 Millionen Immobilienangeboten ermittelt, die seit 2004 auf der Webseite www.immobilienscout24.de erschienen sind. Neben einem Index für ganz Deutschland gibt es auch Regionalisierungen für die Städte Berlin, Hamburg, München, Frankfurt und Köln. Weitere sollen folgen. Für die Zukunft ist laut ImmobilienScout24 auch ein Index für Mietpreise geplant.
Im Monat März 2010 stiegen laut IMX die Preise für Bestandswohnungen im Vergleich zum Vorjahresmonat um 1,7 Prozent. Bei Neubauwohnungen sind es sogar 4,8 Prozent mehr als im Vorjahr. Bestehende Wohnhäuser kosteten 0,5 Prozent und neue Wohnhäuser 1,9 Prozent mehr als im vorangegangenen Jahr. Die größten Preiserhöhungen gab es in Frankfurt/Main und München.
In Berlin stellt sich die Lage etwas anders dar. Die Preise für Wohnungen sind in der Hauptstadt im Vergleich zum Vorjahr gestiegen (Neubau 8,5 Prozent, Bestand 2,8 Prozent). Die Preise für Häuser konnten hingegen das Vorjahresniveau nicht erreichen (Neubau -5,7 Prozent, Bestand -10,7 Prozent).
Alle Daten finden Sie auch unter http://preisindex.immobilienscout24.de/.
Carolina Lebedies |
Aktuell, Marktberichte/Analysen |
Freitag, 19.03.2010 um 11:16
Auf der letzten Gesellschafterversammlung im Februar 2010 haben sich die Gesellschafter der Immobilienfonds Ziel 8 GbR mit entsprechender Mehrheit für einen erneuten Versuch der wirtschaftlichen Sanierung ihrer Gesellschaft ausgesprochen.
Die erste wirtschaftliche Sanierung war im Jahr 2008 trotz mehrfachen Nachverhandelns mit den finanzierenden Banken leider gescheitert, weil der erforderliche Betrag für die geplante Sondertilgung nicht vollständig beigebracht wurde. In Anbetracht der im September 2010 auslaufenden Grundförderung der Landes Berlin sowie der ab 2011 bevorstehenden liquiden Unterdeckung der Gesellschaft soll jetzt noch einmal mit vereinten Kräften ein neuer Schritt in Richtung Sanierung gegangen werden.
Mit der Erarbeitung und Umsetzung eines Sanierungskonzeptes beauftragten die Gesellschafter auf Vorschlag des Geschäftsbesorgers den Sanierungsberater KKL Consulting GmbH. Erste Gespräche mit den finanzierenden Banken, die diesen Schritt sehr positiv aufnehmen, wurden durch die Gestrim DFMG und KKL bereits geführt.
Erfolgversprechend bei der Umsetzung des neuen Sanierungskonzeptes ist die neue Rechtsprechung des BGH vom 19. Oktober 2009, die es der Gesellschaft ermöglicht, Gesellschafter bei Verstoß gegen ihre Treuepflicht aus der Gesellschaft ausschließen zu lassen.
Die nächste Gesellschafterversammlung, auf der das endverhandelte Sanierungskonzept zur Beschlussfassung anstehen wird, findet voraussichtlich im Zeitraum Mai/Juni 2010 statt.
Carolina Lebedies |
Aktuell, Anschlussförderung, Fondssanierung, IBB/Senat Berlin |
Montag, 15.03.2010 um 11:10
Die Berliner Sparkasse hat ihre Gespräche mit Immobilieninteressenten ausgewertet und die Ergebnisse nun veröffentlicht. Trotz Wirtschaftskrise ist das Interesse der Berliner an den eigenen vier Wänden ungebrochen. Hintergrund ist sicher, dass die Mieten und Nebenkosten jährlich weiter steigen. Zudem sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und die Kreditzinsen weiterhin günstig.
Im Fokus der Interessenten standen Eigentumswohnungen mit drei bis vier Zimmern und einer Größe zwischen 85 und 100 Quadratmetern. Beim Kauf von Altbauwohnungen spielt der Energieausweis mittlerweile eine kaufentscheidende Rolle.
Junge Paare und Familien mit Kindern bevorzugen neu errichtete Reihenhäuser und Doppelhaushälften nordöstlich und südwestlich von Berlin. Ausschlaggebend für die Entscheidung zum eigenen Heim ist bei den meisten, dass die Kosten für die Finanzierung des Kaufpreises von durchschnittlich 150.000 Euro nahezu mit der zuvor gezahlte Kaltmiete übereinstimmen.
Die Lieblings-Bezirke der Berliner Eigentumswohnungskäufer haben sich nicht verändert. Charlottenburg/Wilmersdorf, Friedrichshain, Prenzlauer Berg und Frohnau/Hermsdorf stehen weiterhin hoch im Kurs. Die Kaufpreise lagen hier bei durchschnittlich 1.350 Euro/qm.
Zugereiste wählen gern eine Wohnung in der Spandauer Vorstadt, am Spittelmarkt sowie rund um den Pappelplatz. Hier liegen die Kaufpreise auch entsprechend hoch und zwar zwischen 3.300 Euro/qm bis zu 5.000 Euro/qm. Besonders attraktiv ist diese Gegend für Familien, die die unmittelbare Nähe zum Arbeitsplatz bevorzugen. Wenn die BND-Zentrale an der Chausseestraße fertig ist, entstehen hier 7.000 neue Arbeitsplätze und eine weiter steigende Nachfrage nach Wohnraum.
Junge Familien haben seit Jahren ihren neuen Lieblings-Kiez gefunden: Friedrichshain und hier insbesondere die Region Simon-Dach-Straße, Sonntagstraße und Machlewskistraße. Viele ziehen aus dem ehemaligen In-Kiez Prenzlauer Berg hierhin. Denn dort sind die Kaufpreise und Mieten stark gestiegen. In Friedrichshain hingegen sind derzeit die Preise noch circa 20 Prozent günstiger als in Mitte und Prenzlauer Berg. Sie bewegen sich zwischen 2.500 Euro/qm und 3.000 Euro/qm. Die Top-Wohngegend in Friedrichshain sind die Rummelsburger Bucht und die Halbinsel Stralau (Treptow). Die hier entstehende Townhouses mit Wasserzugang werden bevorzugt von einkommensstarken Familien gekauft.
Ältere Berliner, aber auch Zugereiste, wohnen gern in den Traditionsbezirken am Kurfürstendamm und in der Wilmersdorfer Straße in Charlottenburg. Die stetig hohe Nachfrage und das knappe Angebote lassen die Preise, insbesondere im sanierten Altbau ständig steigen.
Der Geheimtipp unter Berlinern ist Niederschönhausen. Diese Villengegend zieht vor allem Familien mit Kindern mit mittlerem bis gutem Einkommen an. Die Kaufpreise liegen in der Regel bei maximal 2.000 Euro/qm. Viele Grünflächen machen diesen Kiez besonders kinderfreundlich. Allerdings muss man einen längeren Fahrtweg in die Innenstadt in Kauf nehmen.
Die jungen und hippen Berliner haben ebenfalls einen neuen Lieblings-Kiez: Kreuzkölln, der Schnittstelle zwischen den Bezirken Neukölln und Kreuzberg. Nach Prenzlauer Berg und Friedrichshain zieht es diese Klientel hierher. Denn hier sind die Wohnungs- und Ladenmieten noch bezahlbar. Kleine Kiezläden anstatt Schicki-Micki und Szene- Kneipen mit Flair prägen das Bild. Es ist aber abzusehen, dass dies nicht so bleiben wird. Denn die Jungen und Hippen lassen durch ihre Nachfrage die Mieten in die Höhe steigen.
Das sogenannte Bildungsbürgertum zieht nach und aus ehemaligen Arbeitervierteln (wie Prenzlauer Berg und Friedrichshain) wird so ganz schnell ein teures Szeneviertel. Und die jungen Hippen begeben sich auf die Suche nach einem neuen Lieblings-Kiez.
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat vor kurzem eine Ãœbersicht der Bezirke herausgegeben, die aus ihrer Sicht bald zu den neuen Lieblings-Kiezen der Berliner gehören werden:
1. Eldenaer Straße /Alter Schlachthof in Friedrichshain, Prenzlauer Berg
2. Kladower Damm in Spandau
3. Dorf Wartenberg in Hohenschönhausen
4. Biesdorf-Süd in Marzahn
5. Müggelheim in Köpenick
6. Dahlem in Zehlendorf
7. Alt-Gatow in Spandau
8. Rahnsdorf in Köpenick
9. Isenburger Weg in Spandau
10. Jägerallee in Spandau
Man kann gespannt sein, wie sich der Markt weiterentwickelt.
Carolina Lebedies |
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Montag, 08.03.2010 um 11:02
Besonders hoch war der Anstieg der Mieten im Jahr 2009 in den kreisfreien Städten und Metropolen. So mussten Mieter in Berlin im vergangenenDie Mieten in Deutschland steigen wieder Jahr durchschnittlich 4,5 Prozent mehr für ihre Wohnungsmiete ausgeben. In einige begehrten Lagen in den Bezirken Prenzlauer Berg, Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg oder Charlottenburg-Wilmersdorf betrug der Anstieg sogar 6 Prozent. Spandau war 2009 der einzige Bezirk, in dem die Mieten nicht gestiegen sind. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen im letzten Jahr durchschnittlich um 2,8 Prozent und die Preise für Mehrfamilienhäuser um 0,4 Prozent im Vergleich zum Jahr 2008.
Wie der IVD Immobilienverband Deutschland mitteilte, rechnet er im Jahr 2010 mit einem weiteren Anstieg der Mieten für Wohnungen in Deutschland. Auch die Preise für Einfamilienhäuser und neue Eigentumswohnungen werden in deutschen Großstädten und Metropolregionen steigen. Insbesondere in Ballungsräumen nimmt die Anzahl der Haushalte zu. Außerdem wurden in den letzten Jahren zu wenig neue Mietwohnungen geschaffen. Verstärkte Nachfrage und begrenztes Angebot führen deshalb in den Ballungsgebieten zu einem höheren Mietpreis.
Der IVD geht im Jahr 2010 von einem Anstieg der Nettokaltmieten zwischen 1 und 1,5 Prozent aus. Vor allem attraktive Lagen in Großstädten sowie mittlere Städte profitieren von diesem Trend. Dagegen werden in Kleinstädten, im ländlichen Raum und in Abwanderungsgebieten die Mieten leicht rückläufig sein. Stabil bleibt das Preisniveau bei Luxus- und Bestandswohnungen.
Carolina Lebedies |
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Dienstag, 29.12.2009 um 13:20
Die ML Real Management GmbH betreut die Immobilienfondsgesellschaft SEG Wohnungsbau Jungfernstraße GbR. Bereits vor 3 Monaten berichteten wir von Erfolgen bei der Sanierung des geschlossenen Immobilienfonds. Jetzt konnte ein weiterer Schritt erfolgreich umgesetzt werden.
Zum Immobilienfonds gehören Objekte mit 39 Wohneinheiten (2.514 qm Wohnfläche) und 4 Gewerbeeinheiten (274 qm Nutzfläche) im Zentrum von Strausberg. Die GbR besteht seit 1997 aus 45 Gesellschaftern. Das Eigenkapital beträgt 2,77 Mio. Euro. Das Fremdkapital betrug ursprünglich 2,85 Mio. Euro (Berlin Hyp) und 1,495 Mio. Euro (IBB-Förderdarlehen 3. Förderweg).Nach den erfolgreichen Sanierungsverhandlungen mit der la-Gläubigerin im Herbst 2008 und Frühjahr 2009 (wir berichteten am 2. Juni 2009) ist es der ML Real Management GmbH nunmehr auch gelungen, mit dem Förderinstitut, der InvestitionsBank des Landes Brandenburg, eine Vereinbarung zu schließen, die die Zinssätze für die gewährten Aufwendungs- und Baudarlehen gegenüber der vertraglichen Regelung erheblich reduzieren. An Stelle der vertraglich festgelegten Erhöhung der Zinssätze ab dem Jahre 2012/2013 von 6,0 % p.a. bzw. 8,0 % p.a. konnte eine Zinsobergrenze von maximal 1,0 % p.a. verhandelt werden, festgeschrieben bis zum Jahre 2018.
Dadurch erzielte die ML Real Management GmbH für die Fondsgesellschaft eine Liquiditätsersparnis in Höhe von bis zu 86.000 EUR p.a., beziehungsweise rund 460.000 EUR kumuliert bis 2018. Der Fondsgesellschaft kann dadurch eine ausgeglichene Liquidität bis zum Jahr 2018 prognostiziert werden.
Carolina Lebedies |
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